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金融街业绩“反弹”背后,持续盈利能力待提升

霍温洁 来源:蓝鲸房产 2019-08-16
2019年上半年,金融街交出了一份表现尚可的成绩单。但在当下房地产市场的规模竞速中,金融街的“精耕细作”能否如愿维持其后续经营、业绩的稳步增长?

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星际快3经过2018年业绩失速后,金融街控股股份有限公司(SZ:000402,下称“金融街”)一直希望重回赛道。2019年上半年,在住宅地产和商务地产双轮驱动下,其业绩终于呈现出上扬趋势。

8月9日,金融街发布2019年度中期业绩报告。数据显示,2019年1-6月,金融街实现合同销售额178.4亿元,同比增长94%。为了追求更加稳健的发展,金融街还在控制杠杆率的目标下,减少拿地动作,2019年年初至今,共新增5宗地块。

然而,在当下房地产市场的规模竞速中,金融街的“精耕细作”又如何维持其后续经营、业绩的稳步增长?这是不小的难题。

业绩“反弹”现象或难以持续

星际快32019年上半年,金融街交出了一份表现尚可的成绩单。报告期内,金融街实现营业收入95.2亿元,同比增长43.6%;实现归母净利润10.5亿元,同比增长21.7%;毛利率较去年同期,也提高了2个百分点至47.46%。

对于业绩的提升,金融街方面表示,业绩增长首先得益于公司开发销售和工程的有序推进。其次,是由于公司资产管理业务经营效能的持续提升。

星际快3金融街2019年上半年主营业务营收情况/来源:企业财报

但细究其年中期报告各区域分布销售情况不难发现,此种业绩高速增长的可持续性存在不确定性因素。2019年上半年,金融街广州地区、上海地区的营业收入得到大幅度提升,其中,上海地区营收实现同比增长3301.03%,广州地区同比增长190.73%;但其在北京、天津、惠州地区的销售增速则处于下滑状态。

与此同时,2019年上半年,金融街毛利率虽然同比出现2%增长,但各地区间毛利率差异也十分明显,例如金融街北京区域的毛利率高达76.5%,但在天津、惠州的毛利率仅为34.3%和27.4%。

星际快3通常而言,房企按照正常拿地、开发、销售节奏,很少会出现如此大的“差异“现象。因此,各区域营收表现的不稳定性,以及毛利率较大的差异化,成为金融街这份“漂亮”的半年报成绩单中的一个瑕疵。

星际快3而一位不愿具名的地产分析人士向蓝鲸房产指出,金融街上半年营收、净利润同比增幅明显,或是因其2018年同期数据下降较多而来。

金融街2017年上半年-2019年上半年营收情况/蓝鲸房产根据企业财报制图

蓝鲸房产梳理发现,2017年上半年,金融街实现营业收入99.91亿元,净利润10.61亿元;2018年同期,金融街实现营业收入66.29亿元,净利润8.65亿元。从今年上半年,金融街营收、净利润两项核心财务指标来看,还未回复到2017年同期水平。

降低资金风险“求稳”

星际快3过去多年来,依靠借债维持经营,以及存货周转慢等问题,长期困扰着金融街。因此,在2019年,金融街也表现出了积极求稳的态度,调整现金流结构、降低杠杆率。

星际快3今年6月20日,金融街以交易总价款10.54亿元出售金融街(海伦)中心部分产权。根据资料显示,该标的资产是金融街于2014年,从潘石屹手中购得,彼时,该资产被认为是金融街立足上海市场的根本。

星际快3金融街方面称,此举有利于公司加快资金回笼,保障公司的现金流安全,能够进一步降低杠杆水平,利于公司长期发展。

根据其半年报数据来看,一心求稳的金融街,现金流表现确实可圈可点。例如,2019年上半年,金融街经营性现金流回正至70.19亿元,投资性现金流亦有所回升。同时,其筹资性现金流大幅减少至-26.17亿元。

星际快358安居客首席分析师张波对蓝鲸房产分析表示,经营活动现金流转正、融资活动的现金流转负两者同时产生,说明企业的大量现金回流用于债务清偿的比例在增加,一般来说,对于企业的财务结构是正向影响,有利于降低企业自身的债务风险。

星际快3蓝鲸房产梳理发现,随着金融街现金流状况得到改善,企业债务情况确实得到了缓解。2019年上半年,金融街有息负债总额 656.3亿元,较去年同期增长4.4%;一年到期的非流动负债为121.5亿元,同比增长69.11%;短期借款为5.08亿元,同比下降-85.26%。

星际快3同时,2019年上半年,金融街净负债率由年初的184.26%下降9.4个百分点至178.2%,短债覆盖比率由去年同期1.2提升至1.3,偿债能力得以提升;但其资产负债率却由2018年年末的74.94%,提升至76.06%。

对此,金融街向蓝鲸房产回复表示,2019年上半年,金融街资产负债率升高主要由于报告期内销售回款较2018年增加60.22亿元所致。今后,公司将持续加大项目销售和结算力度,合理调整持有物业结构和规模,不断提升经营效率降低公司资产负债率、净负债率。

错拿高价地,经营风险犹在

“稳健”策略下,金融街的另一个动作是放缓拿地动作。但据蓝鲸房产梳理发现,放缓拿地的金融街,“风险”却并未下降。

星际快3据业绩报显示,截至8月9日,金融街今年分别在重庆、佛山、苏州、无锡新增项目储备5个,新增计容建筑面积56.0万平方米,实现权益投资额59.1亿元。这一数字与去年同期新增12个项目,投资87.1亿元相比,降幅明显。

蓝鲸房产梳理发现,今年新增的5宗地块中,还不乏有高价地的情况。7月26日,金融街以总价31.13亿元斩获苏州吴中地块,楼面价高达18136元/平方米,力压2019年苏州市吴中区供应的9宗住宅土地楼面均价。而据苏州安居客数据显示,8月份,吴中区新房均价为20333元/平方米,二手房均价为20679元/平方米。

星际快3张波对蓝鲸房产指出,参考当前周边房价来看,金融街拿到的苏州地块的确很难有盈利空间,在当下苏州调控政策长期从紧的大背景下,该地块未来上市的压力较大,不排除项目上市后会帖着成本价或低于成本的价格起售,如果限价政策的执行力度长期从严,也不排除项目整体难以盈利的情况产生。

也有业内人士认为,苏州的高价地块需要就项目的具体情况来分析和研判,企业敢高溢价拿地,一定有项目定位、产品规划等预案。不过,中国企业资本联盟副理事长柏文喜向蓝鲸房产进一步表示,相较而言,如果地价过高,市场风险和获利难度确实会有所提高。

星际快3蓝鲸房产针对苏州吴中区地块何时动工、入市致采访函予金融街。金融街回复表示:“该项目将打造成环太湖滨水生态雅居社区,公司将按照确定的开发节奏逐步推进,预计今年年内开工,2020年中预售。”

这并不是金融街第一次高价拿地。从以往数据来看,高价地并未给金融街带来高收益。例如,2014年,金融街开发的广州番禺区地王项目融穗澜湾平均售价约在2万元/平方米,这与1.14万元/平方米的起始楼面地价相较,利润空间并不大;2015年7月,金融街首次进沪拿地,便以88.15亿元夺下上海火车站北广场以北地块,问鼎上海2015年度单幅地块总价地王,但直到今年3月份,金融街引援丰泰地产签订了战略合作协议,该宗地块才取得了新进展。

星际快3对于谋求“稳健”发展的金融街而言,2019年上半年的这份业绩报整体尚算可观。但是,在减少对外投资力度之后,金融街又如何实现业绩上的稳定发展?这却是不小的难题。

题图来源:图虫创意

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